テナント選びに失敗したー【整体院経営、失敗あるある】
お店を出したい地域が決まったとしても、出したい通りに運よくテナントが空いているとは限りません。
狙いを定めた場所があったら、日頃から空かないかチェックしておくことも大事です。
もしくは、その地域の不動産屋さんと仲良くなり、｢この○○通りでテナントが空いたら教えてください｣と根回ししておくといいのではないでしょうか？
もちろん、不動産屋さんの立場から見て、始めから貴方のことを信用するはずはありません。
ネームバリューがなかったり、大きな会社でなければ、まずは人間関係を作ることから始めなければなりません。
その不動産屋さんに何回も通ったり、その不動産屋さんを通して近くに家を借りたりして人間関係を作るのも手ですね。
それは面倒かも知れませんが、人間関係を結ぶということは得てして面倒な事柄が多いものです。
費用対効果を考える
家賃＝広さ×立地です。
商店街では、1階はべらぼうに高くても、2階なら安いものです。
とはいえ、安易に2階にしないでください。
まず考えなくてはならないことは、その1階部分に、2階のテナントの看板を大きく出せるのかどうかです。
看板を出せないようなら、そのテナントはお勧めできません。
何故そう言えるのかって？
例えば、今度あなたが、あなたの住む町の商店街を歩く時、2階だけを見ながら歩いてみてください。
きっと、こんな看板が出てるんだとか、知らないお店があったーってことに気づくでしょう。
2階に袖看板が出せたって、いろんな看板に紛れてしまい、商店街の中では目立ちません。
なので、商店街の袖看板は、ほとんど意味がありません。
看板を1階に出せないのであれば、商店街ではなくても横に入った道で、1階テナントを探したほうがよほどいいでしょう。
もしも、1階と2階のテナントが両方開いていて、家賃が5万以内の差なら、迷わず1階を選びましょう。
そのあとにかかる宣伝広告費のコストが断然、違ってきます。
看板を店に出す際は、お客様にどのように見えるかが大事です。
首を上に傾けなければ、読めない看板は、ただの飾りです。
効果のある看板は、歩いていて、自然と目に入る看板です。
道の広さや道路の向きなど、いろいろな要素がありますので、高い場所の看板が必ずしも効果がないというわけではありません。
いずれの記事で解説します。
マンションやアパートの一室に開業するのもハードルが高いです。
なぜならば、多くのお客様は、マンションの一室にあるお店よりも、商店街にあるお店を選ぶからです。
それは安心感です。
安心感さえ演出できるならば、マンションの一室でもいいと言えるかもしれません。
例えば、女性の施術者のみで、女性のお客様限定とか、紹介のみ限定とか・・・。
ただ、そうすると、ターゲットが少なくなってしまいますね。
暇つぶし程度に開業しているのならば、それはそれでありかもしれませんが、将来に2店舗目3店舗目を考えているなら、そのような経営では難しいかもしれません。
スタッフを雇用するつもりならば、スタッフが通いやすい場所という点も大事になります。
商圏分析
出店する駅や街が決まったら、商圏分析をしましょう。
今から説明する商圏とは、お店の周りにお客さんがどれだけいるかということです。
もちろん、駅ナカとか大都市では、考え方は異なります。
地域密着型の商圏分析を説明します。
地域の地形的、施設的影響を考慮し、お客様の行動範囲を検討し、来店の可能性が高い地域を検討します。
地形的特性で考慮すべき特性は、川、線路、片道が２車線以上の道路、学校や病院や公園や工場のような大きな敷地面積を持つ場所、急な坂や長い坂です。施設的特性とは、駅、スーパー、学校、病院、公園、撮影所、遊園地、温泉施設、スーパー銭湯などのような人が集まる施設です。
上記を考慮し人の流れを検討します。
詳しく説明するのは、具体的に地図を見ながらでないと難しいですね。
商圏となりうるのは、半径５００メートルの範囲で一番来そうなエリアです。
でも、自院の周囲５００メートル全てが商圏にはなりません。
既にお店を出しているならば、地図にお客様の家をプロットしていくと、来ている地域とそうでない地域がわかるでしょう。
そうするとお店の近くなのに、来店が少ない地域や遠くなのに来店が多い地域があることに気づくでしょう。
来ていない地域は、もともと来づらい要因があります。
ライバル店の状況や地理的要因など、何かしらの原因があるはずです。
余談ですが、一般に、お花屋さんが繁盛している地域では、裕福な層が多いようです。
チェーン店ではないパン屋さんにも入ってみてください。
カレーパンなどが相場よりも高かったら裕福な層が多いでしょう。